我有一位同乡，在深圳福田区经营着一家米粉店，店面位于马路边的一处小门脸，月收入稳定在3万元左右。合约每三年续签一次。他每天早晨8点钟准时开店，直至深夜12点才关闭，经过一番努力，生意逐渐兴旺，每月都有一定的利润收入。

三年之后，房东提出租金需上调10%。此外，他还索要10万元的所谓“喝茶费”。若不满足这一要求，他将收回店铺。所谓的“喝茶费”实则是指红包，且不予退还。换言之，这便是房东对租客的敲诈行为。一旦你的生意兴隆，客源稳定，若你不予支付，由于总有他人愿意承租，房东便会立刻让你搬离，并要求你恢复店铺原有的装修。若无法恢复，则扣除你所有的押金。疫情爆发之后，他选择了租赁相邻的一家面积更宽敞的店铺，出奇的是，租金竟然降低了50%。从事过开店的人都知道，这在深圳，房东与二房东之间是一种常见的做法。

我国正积极倡导促进消费、推动实体经济的繁荣，并且反复强调必须维护租客的合法权益。经济回暖对每个人都是有益的。因此，我想分享一些在国外观察到的现象，或许能提供一些借鉴价值。

东京银座位于日本，是全球房价和地价最高的区域之一，这里不仅有爱马仕等高端品牌的专卖店，还聚集了众多各式各样的餐饮小铺。这些店铺大多拥有百年以上的历史。到了夜晚，众多小铺前常常排起长队。我与当地华人以及日本人进行了深入的交流，从中了解了日本的开店现状。

依据《日经中文网》提供的信息，在2023年7月至2024年6月期间，银座地区每坪（大约3.3平方米）的租金情况显示，被世邦魏理仕归类为“主干道（High）”的中央大街和晴海大街，其租金介于25万至42万日元之间，若换算成人民币，则相当于每月每平方米3485元至5855元。该中心价格已高达33.5万日元，换算成人民币相当于每月每平方米4670元，创下了历史新高。银座二丁目等核心区域的商铺，其售价介于130万至180万元人民币每平方米之间，位列全球最昂贵地段之列。

我一直好奇的是，为什么他们的餐饮小店能开这么久？

东京银座的小餐厅（南七道摄）

抛开文化传承的讨论，不提工匠精神，实际上在我们周围，有众多潜心烹饪美食的人。关键在于，他们对于遵守规则、品行端正的人（即好人）给予了充分的保护。

在日本，若欲开设店铺，首先需租赁店面。在签订租赁合同时，可选择普通合同或定期合同两种形式。通常情况下，人们更倾向于选择普通合同，因其能提供更可靠的保障。

首先，合同条款详尽，对于权利与责任划分明确。“若房屋出现结构性损害，如屋顶渗漏或管道老化，责任应由房东承担；然而，在运营过程中，设备损坏、玻璃破碎、地面磨损等问题则需由租户负责。”此外，租户还需承担原状恢复的义务，即退租时需将房屋恢复至“原始状态”，这包括拆除装修、刷新墙面、修复地板以及清理电气设施等，以便房东能够顺利将房屋租给下一位商家。

开店者在租赁店铺前，需满足一系列条件，诸如证明自身资质、提供担保文件、确保经营符合环保要求，以及某些情况下还需获得周边邻居的同意。这些措施旨在为店主、租户乃至邻居提供双重保障，从而预防潜在纠纷。

由于注重细节，我们成功规避了争执不休的情况，并且这些要点必须明确记录在书面合同之中，而非仅凭口头承诺。

其次，对房东实施了严格的限制，禁止其擅自提高租金或终止租赁关系。在普通租赁合同中，房东无权单方面提高租金，亦不得因生意兴隆而驱逐租户，即便租户未按时缴纳租金，也必须借助法律途径来处理。

若房东在租赁合同未满期限前意图收回店铺，无论是自用还是转售，均需向租户支付一笔不菲的赔偿款。通常情况下，对于普通商铺，赔偿金额相当于6至24个月的租金；对于享有盛誉的老字号店铺，赔偿金额则介于3至5年的租金之间；若涉及住宅，赔偿期限为3至6个月。若租户拒绝接受，房东将无权收回店铺，亦不得擅自进入租赁中的店铺或房间。至于拆迁事宜，市政部门会优先与房东进行协商，而非直接强制清退。拆迁前，必须提前一年进行公示，还要谈妥补偿。

日本《借地借家法》第二十八条明确指出：若要解除合同或拒绝续租，必须具备充分的合理依据（即正当事由制度）。这意味着，即便租赁期限届满，若非有充分的理由，房东无权终止租赁关系。“正当理由”涵盖房东因紧急需求而终止租赁，同时亦需兼顾承租人的权益，房东需依照市场行情提供相应的补偿。

这些赔偿金的组成：

日本商家签订的租赁协议通常为长期性质，部分合同期限甚至可长达十年或更久，且在续签时享有“优先租赁权”。依据《借地借家法》，对承租者的权益有着严格的保障，例如在租赁期满后，若房东意图解除合同，必须提出“合理原因”（诸如自用、违约等情况），若不能提供，则需强制续约。

第三，关于税收优惠政策。《借地借家法》明确指出，在税收政策层面，对于老店的传承，可以享受到一定的税收减免，比如遗产税的减免。而日本的遗产税率位居全球前列。其税率范围在10%到55%之间，而我国则是为数不多的没有遗产税的国家之一。然而，对于中小型老店的传承，国家实行了特殊的减免政策，即“事业继承税制”。

股权全额免征遗产税，且老店持有的不动产若继续用于商业活动，可获最高达80%的税收减免。若纳税人无法一次性支付税款，则有权申请最长20年的分期支付方案，其中包括5年的宽限期。此举显著减少了中小型老店因继承人需缴纳遗产税而不得不出售或停业的风险。

日本著名的筑地市场内的餐饮店铺堪称典范。该市场，位于银座附近，始建于1935年，不仅是东京，更是全日本最知名的海鲜和农产品批发中心，被誉为“日本之厨房”。然而，由于设施陈旧、防灾能力不足以及交通状况恶劣，东京市政府为了筹备奥运会，决定将市场搬迁至丰洲市场。然而，超过百分之八十五的摊主对搬迁持反对态度；其中，部分摊主虽表示赞同，却因获得数千万元日元的赔偿而同意；经过一番协商，最终达成妥协；筑地内的海鲜市场决定关闭并搬迁，而周边的餐饮店铺则得以保留并维持正常运营。

东京筑地市场的牛腩饭（南七道摄）

东京筑地市场周边，坐落着一间不起眼的牛腩小店，它已经营业超过七十五年。这家店在当下小红书上备受关注，成为了知名的网红餐厅。店内仅有三张座椅，其余食客只得站立用餐，整个店铺面积不过二十平方米左右。自清晨六点起，便开始出现排队等候的景象，无论是本地居民还是游客，通常需要等待约三十分钟。坦白讲，这家的牛腩饭味道略咸，并未达到传闻中的美味程度。

这类历史悠久的小店在本地并不少见，其中许多店铺已有百年历史，无人敢擅自拆除，亦无人能轻易驱逐租客，因此日本的实体经济得以保持稳定发展。正如我国古语所言，拥有稳固财产的人，其心志亦坚定。